Overnemen huurcontract

Gepubliceerd op 31 maart 2014 door Het Wiel

Steeds vaker komt het voor dat er grote problemen en zelfs conflicten instaat over wie nu een huurcontract mag overnemen of voortzetten. Hoe zit dat nu precies en wat zijn verstandige zaken om te regelen. Daarover treft u in dit artikel de hoofdlijnen en enkele tips.

Hoofdregel
In Nederland is de contractsvrijheid een groot goed. Dat betekent dat mensen of bedrijven in de regel zelf mogen bepalen met wie ze een contract aangaan of een overeenkomst sluiten. Dat geldt op alle gebieden van de verkoop, van een auto tot het sluiten van een huwelijk. Gelukkig zijn wij daar vrij in.
Op sommige gebieden vond de overheid dat bepaalde groepen mensen, als zwakkere partij, meer bescherming nodig hadden. Daar vallen de huurders van zelfstandige woonruimte ook onder. In deze zin komen drie termen voor die van belang zijn: huurders, zelfstandig en woonruimte.

Huurder
Het moet gaan om huurders en dat betekent dat er sprake moet zijn van een huurovereenkomst, schriftelijk dan wel mondeling. Er is pas een huurovereenkomst als beide partijen dit gewild hebben. Een huurovereenkomst ontstaat dus niet vanzelf, ook niet door iedere maand huur te betalen. Dat kan anders zijn als de andere partij, door haar gedrag en handelen, instemt met de huurbetalingen. Als een woningstichting of gemeente de betaalde bedragen niet terugstort betekent dat dus niet dat er een huurovereenkomst topt stand is gekomen.

Zelfstandig
Het moet ook gaan om zelfstandige woonruimte. Het gaat dus niet op voor het huren van een kamer, want dat is niet zelfstandig. De wetgever heeft bepaald dat er sprake is van zelfstandige woonruimte als in de woonruimte alle benodigde voorzieningen zijn. Je moet een keuken hebben en sanitair en dat alles binnen de eigen woonruimte.

Woonruimte
Een woonwagen en een standplaats worden beide, ook los van elkaar, gezien als zelfstandige woonruimte. Alle wettelijke bepalingen die betrekking hebben op huur van woonruimte zijn hierop van toepassing, en dus ook de huurbescherming en alles wat daarbij komt. U kunt dan denken aan de regels over huurverhoging en huurverlaging op grond van slecht onderhoud of ernstige gebreken. Voor dat soort klachten en vragen over deze zaken kunt u altijd terecht bij de Huurcommissie (0800-4887243). Voor spreekuren bij u in de buurt Google dan gewoon huurspreekuur en de naam van uw gemeente. In de meeste grotere plaatsen zijn organisaties waar u voor gratis advies en hulp terecht kunt.

Hoofd- medehuurder
Er is meestal een iemand die de huurovereenkomst heeft afgesloten, die noemen we de hoofdhuurder. Als deze persoon getrouwd is of is geregistreerd als partner dan is de echtgenoot of partner van zelf medehuurder ook al staat deze persoon niet op de huurovereenkomst vermeld. Staan er twee personen op de huurovereenkomst dan geldt de tweede persoon eveneens als medehuurder en wel als contractueel medehuurder. In beide gevallen zijn de rechtsposities vrijwel gelijk. Dat houdt in dat als de hoofdhuurder of een van de contractuele medehuurders de woonruimte zou verlaten dat de ander dan vanzelf hoofdhuurder wordt. In principe hoeft hij of zij daarvoor niets te doen. Hetzelfde geldt bij het overlijden van de partner of medehuurder.

De problemen ontstaan meestal in die gevallen waarin geen huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan maar er wel meerdere personen in het gehuurde verblijven. Als je met iemand samenwoont dan kun je gezamenlijk aan de verhuurder vragen de ander als medehuurder te accepteren. Dat kan altijd gevraagd worden ook al woon je nog niet lang samen. In de wet is geregeld dat een verhuurder dit verzoek, onder bepaalde voorwaarden, niet zomaar mag weigeren. Als je al twee jaar samenwoont en een gezamenlijke huishouding voert dan kan de verhuurder het verzoek niet zomaar afwijzen. Als de verhuurder dat wel doet dan kunt u de zaak voorleggen aan de Kantonrechter en die kan alsnog beslissen dat er sprake is van medehuurderschap.

Overlijden
Als u met iemand samenwoont zonder dat u getrouwd bent, medehuurder bent of geregistreerd partner, en deze komt te overlijden dan ontstaat de volgende situatie. Als de verhuurder u niet accepteert als nieuwe huurder dan heeft u maximaal 6 maanden de tijd om aan de Kantonrechter te vragen om alsnog als huurder aangemerkt te mogen worden. U vraagt dan voortzetting huur na overlijden. Hiervoor gelden bijna dezelfde regels als voor het verzoek bij samenwonen. U moet dan aan kunnen tonen dat u minimaal de afgelopen twee jaar met de overledene een gemeenschappelijke huishouding gevoerd heeft. Dit gaat bijna nooit op voor kinderen en hun ouders. Als een kind nog bij zijn vader of moeder woont en de vader of moeder overlijdt dan kent de wet en de rechtspraak bijna geen mogelijkheden om als kind de huurovereenkomst voort te zetten. Er zijn wel wat uitzonderingen maar die zijn erg beperkt. Tussen een oma en opa en hun kleinkind ligt dat iets anders. Als de samenwoning geruime tijd heeft geduurd en er is gedurende deze periode ook sprake van verzorging van de grootouder(s) dan zijn de mogelijkheden om de huur voort te zetten wel wat ruimer. Het hangt dan af van de feitelijke omstandigheden in een dergelijke zaak. Als een dergelijk geval zich bij u voordoet dan doet u er goed aan juridisch advies in te winnen voordat u in overleg treedt met de verhuurder.

door: Sjoerd Jaasma, advocaat woonwagenzaken

Bron: Wiel 6-2011

Delen op social media

Reacties

  1. Geachte heer Jaasma,

    Helemaal helder. Maar zit toch met probleem. Kennis geeft mij onderdak
    Zij kan de huur amper betalen. Onderverhuren mag niet van
    de verhuurder. Woon er nu 1 jaar. Zij helpt mij daarmee dat mag
    duidelijk zijn. Maar ik mag alleen maar een vergoeding geven. Eigenlijk
    wil ik de hoofdhuurder worden. Ben een failliete ondernemers
    na 25 jaar. Zou, als ik de huur zou kunnen overnemen, haar kunnen
    ontlasten. Zij zou haar schulden kunnen inlopen en ik zou met huurtoeslag
    er nog van rond kunnen komen. En dat kan nu niet omdat zij hoofdbewoner
    Is! Ik mag daar van de verhuurder alleen maar “logeren”.
    Dus moeilijk allemaal. Het zou de verhuurder, wooncooperatie, eigenlijk
    Niets moeten schelen als ik de hoofdbewoner zou zijn!
    Met vriendelijke groeten

    Dirk

Copyright © Het Wiel 2016 - Alle rechten voorbehouden. Het Wiel, Postbus 595, 3700 AN Zeist. Tel. 030-2933863